ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย สรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายและผันผวนสูง หลังเผชิญวิกฤติการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่รุนแรงและส่งผลกระทบอย่างต่อเนื่องทั่วทั้งอุตสาหกรรม ทั้งผู้ผลิต ผู้พัฒนาอสังหาฯ แรงงานก่อสร้าง รวมทั้งผู้บริโภคที่แม้จะมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแต่ยังคงมีอุปสรรคจากสภาพเศรษฐกิจที่เปราะบางและหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ส่งผลต่อสภาพคล่องทางการเงินโดยตรง ต้องชะลอแผนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ขณะที่เทรนด์ที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไปตามวิถีชีวิตแบบ New Normal ผู้บริโภคเลือกซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบและมองหาที่อยู่อาศัยในแถบชานเมืองมากขึ้น คาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2565 จะฟื้นตัวตามสภาพเศรษฐกิจ ผู้ประกอบการจะเน้นระบายสต็อกคงค้างควบคู่กับการเปิดตัวโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดเพื่อดึงดูดผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และนักลงทุนที่มีกำลังซื้อพร้อม ผู้บริโภคยังมองมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐเป็นตัวช่วยสำคัญ และเป็นปัจจัยบวกช่วยกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้ง
นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า “ตัวแปรสำคัญของภาคธุรกิจในปีนี้ยังคงมาจากวิกฤติโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจหลักของประเทศอย่างทั่วหน้า รวมถึงภาคอสังหาฯ หลังจากที่ก่อนหน้านี้เคยคาดการณ์ว่าปี 2564 จะเป็นปีที่มีแนวโน้มฟื้นตัวได้อีกครั้ง แต่สถานการณ์ที่ผันผวนยังคงเป็นอุปสรรคใหญ่ ทำให้ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ไม่สามารถเติบโตได้ดีเท่าที่ควร ประกอบกับการแข่งขันสงครามราคาที่ดุเดือดของผู้พัฒนาอสังหาฯ อย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2563 ทำให้เกิดการดูดซับกำลังซื้อจากผู้บริโภคไปแล้วพอสมควร เมื่อต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนทางการเงินจากการแพร่ระบาดฯ ที่ยืดเยื้อ จึงทำให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่ชะลอการซื้อออกไปก่อน แม้ว่าปีนี้ภาครัฐจะออกมาตรการที่เอื้อต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น รวมถึงมีการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทยในช่วงเดือนตุลาคมที่ผ่านมา แต่มาตรการดังกล่าวก็ยังไม่สามารถช่วยกระตุ้นการเติบโตในตลาดอสังหาฯ ได้มากนัก เนื่องจากผู้บริโภคยังคงไม่มั่นใจกับสถานการณ์โควิด-19 และไม่มีกำลังซื้อเพียงพอจากผลกระทบของการแพร่ระบาดฯ”
โควิด-19 สร้างความกังวล ฉุดคนไทยชะลอซื้อบ้าน
สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินและความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภค ส่งผลให้ต้องวางแผนการเงินอย่างรัดกุมในระยะยาว ผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า เกือบ 3 ใน 4 ของผู้บริโภคชาวไทย (71%) ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยแต่เลือกที่จะชะลอการซื้อออกไปก่อน โดย 39% วางแผนจะซื้อบ้านภายใน 1-2 ปี
อย่างไรก็ตาม ผู้บริโภคเผยว่าอุปสรรคสำคัญที่มีผลต่อการซื้อที่อยู่อาศัยมาจากการขาดรายได้ในช่วงโควิด-19 ถึง 66% รองลงมาคือราคาที่อยู่อาศัย (63%) ตามมาด้วยความไม่แน่นอนทางการเมือง และธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อบ้านในสัดส่วนเท่ากัน (37%) สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาทางการเงินยังคงเป็นอุปสรรคอันดับต้น ๆ ของคนหาบ้าน
นอกจากนี้ ผู้บริโภคส่วนใหญ่ (80%) มองว่ารัฐบาลยังไม่ค่อยมีส่วนช่วยที่จะทำให้คนในประเทศสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ โดยมาตรการเยียวยาภาคอสังหาฯ ที่ต้องการมากที่สุดจากภาครัฐ คือ การลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านทั้งบ้านใหม่และบ้านที่กำลังผ่อนอยู่ (57%) เพื่อแบ่งเบาภาระผู้ที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเองท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง
ถอดบทเรียน ‘โอกาส - ความท้าทาย’ ของอสังหาฯ ปี 64
ภาพรวมการเติบโตของภาคอสังหาฯ ที่ยังไม่ฟื้นตัวเท่าที่ควร ส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไปก่อน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม และหันมาเน้นระบายสต็อกคงค้างผ่านสงครามราคาเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในช่วงนี้แทน จึงทำให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในปี 2564 โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ในภาพรวมยังคงปรับตัวลดลงถึง 11% จากรอบปีก่อน นอกจากนี้ จำนวนอุปทานยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากอุปทานคงค้างในตลาดบวกกับอัตราการดูดซับที่ลดลง อย่างไรก็ดี แนวโน้มอุปทานที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีความต้องการในตลาดสูง โดยบ้านเดี่ยวมีจำนวนอุปทานเพิ่มขึ้น 33% จากปีก่อนหน้า ทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 30% ส่วนคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 11%
นอกจากเทรนด์ที่อยู่อาศัยแนวราบจะได้รับความนิยมจากไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไปแล้ว เทรนด์การพัฒนาที่อยู่อาศัยยังกระจายออกไปในทำเลนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (City Fringe) และแถบชานเมือง (Outskirts) มากขึ้น เนื่องจากเป็นทำเลที่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบในราคาที่เอื้อมได้ ประกอบกับปัจจัยบวกจากการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อการเดินทางสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกขึ้น ข้อมูลจากคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ประเมินว่าเศรษฐกิจไทยผ่านจุดต่ำสุดแล้วในไตรมาสที่ 3 ปี 2564 ถือเป็นสัญญาณบวกที่ทุกภาคส่วนเฝ้ารอ คาดว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2565 จะฟื้นตัว โดยมีแรงขับเคลื่อนสำคัญมาจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจและตลาดท่องเที่ยวในประเทศที่ทยอยฟื้นตัวตามการผ่อนคลายมาตรการควบคุมของภาครัฐ และการระดมฉีดวัคซีนที่เพิ่มมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ตลาดแรงงานและกำลังซื้อของผู้บริโภคมีแนวโน้มปรับดีขึ้นตามไปด้วย
จับตาทิศทางอสังหาฯ ปี 65 รอเวลาฟื้นตามเศรษฐกิจ
“คาดว่าปี 2565 จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ไทย โดยเริ่มเห็นสัญญาณบวกในช่วงท้ายปี 2564 แต่คาดว่าระดับราคาอสังหาฯ จะยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากนัก ควบคู่ไปกับการออกแคมเปญหรือโปรโมชั่น เพื่อดึงดูดกำลังซื้อจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และนักลงทุนที่มีความพร้อมและหวังผลตอบแทนในระยะยาว ในขณะที่อุปทานยังไม่มีสัญญาณล้นตลาด (Oversupply) หรือเกิดภาวะฟองสบู่ ทั้งนี้ ปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตา คือ ความคืบหน้าในการควบคุมการแพร่ระบาดฯ รวมถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯ จากภาครัฐ ซึ่งจะส่งผลต่อทิศทางการเติบโตโดยตรง อย่างไรก็ตาม แนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยยังคงเปราะบางและมีความไม่แน่นอน ผู้ประกอบการและผู้บริโภคจึงควรติดตามสถานการณ์การระบาดฯ หลังเปิดประเทศ และมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐอย่างใกล้ชิดก่อนตัดสินใจ” นางกมลภัทร กล่าวเสริม
อ่านและศึกษาข้อมูลภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2565 ได้จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Outlook 2565
DDproperty
Thailand Property Market Outlook 2565
สรุปภาพรวมตลาดอสังหาฯ
ไทย ในรอบปี 2564
- ผลพวงจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อหลายภาคธุรกิจหลักของประเทศ
หลายบริษัทต้องประกาศลดจำนวนพนักงาน ลดเงินเดือน หรือถึงขั้นปิดกิจการ ถือเป็นวิกฤติครั้งใหญ่และยาวนานที่ทำให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่ระมัดระวังในการใช้เงิน
และลดการใช้จ่ายสินค้าฟุ่มเฟือยต่าง ๆ รวมถึงที่อยู่อาศัย
- มาตรการภาครัฐที่เอื้อต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์
เช่น การลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-ค่าจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย
(Loan-to-Value: LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย
ในช่วงเดือนตุลาคม 2564 ให้กู้ซื้อบ้านได้ 100% ยังไม่ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์มากนัก
เนื่องจากผู้บริโภคยังคงไม่มีกำลังซื้อ และยังรู้สึกไม่มั่นใจกับสถานการณ์โรคระบาดและการฟื้นตัวของเศรษฐกิจว่าจะเป็นไปในทิศทางใดนั่นเองจากการชะลอตัวของภาคอสังหาฯ
ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม
แต่เน้นระบายสต็อกคงค้าง โดยใช้โปรโมชันและแคมเปญต่าง ๆ
เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้ซื้อ ทำให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย
โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ในภาพรวมยังคงปรับตัวลดลงอย่างมากจากรอบปีก่อน
- เศรษฐกิจไทยมีผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ
หรือ GDP เติบโตอยู่ในระดับต่ำ
เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 เป็นระยะเวลายาวนาน
ส่งผลต่อความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของผู้บริโภค แต่จากการประเมินของคณะกรรมการนโยบายการเงิน
หรือ กนง. คาดว่า เศรษฐกิจไทยผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว
“ทำเลที่มีแนวโน้มราคาเติบโต
กระจายสู่พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ มากขึ้น
เนื่องจากโครงการแนวราบในราคาที่คนส่วนใหญ่เอื้อมถึงได้จะอยู่ในทำเลดังกล่าว
ประกอบกับผลจากการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าที่ทำให้การเดินทางเข้า-ออกเมือง
หรือเชื่อมต่อใจกลางเมืองสะดวกและรวดเร็วขึ้น” นางกมลภัทร
แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าว
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี
2565
แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย
(Pricing)
- ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปลายปี
2562 ส่วนหนึ่งมาจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว
หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ผลจากมาตรการ LTV ที่ทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น
และปัจจัยสำคัญอย่างการแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งล้วนส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมไม่สามารถปรับเพิ่มขึ้นได้
- จากรายงาน
DDproperty Thailand Property
Market Index พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ
ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2563
(Q4 2563) ซึ่งอยู่ที่ 197 จุด
ก่อนจะลดลงมาอยู่ที่ 190 จุด, 183 จุด และ 178 จุด (Q1 2564, Q2 2564 และ Q3 2564 ตามลำดับ) โดยดัชนีราคาลดลงถึง 11%
จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า
- แม้ว่าดัชนีราคาโดยรวมจะปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง
แต่หากแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยจะพบว่า
โครงการแนวราบมีแนวโน้มดัชนีราคาเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว เพิ่มขึ้น 6% จากปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 13%
จากช่วง Q3 2562 (ช่วงก่อนที่จะมีการระบาด)
สวนทางกับดัชนีราคาคอนโดที่ปรับลดลงต่อเนื่อง โดยลดลง 11% จากปีก่อนหน้า และลดลงถึง 16% จากช่วงก่อนที่จะมีการระบาด
ทำเลที่ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นสูงสุด
- ทำเลในกรุงเทพฯ
ที่ราคาที่อยู่อาศัยเติบโตเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี 5 อันดับแรก ได้แก่
- แขวงทวีวัฒนา
เขตทวีวัฒนา เพิ่มขึ้น 83%
- แขวงพลับพลา
เขตวังทองหลาง เพิ่มขึ้น 80%
- แขวงศิริราช
เขตบางกอกน้อย เพิ่มขึ้น 57%
- แขวงบางระมาด
เขตตลิ่งชัน เพิ่มขึ้น 32%
- แขวงบางพลัด
เขตบางพลัด เพิ่มขึ้น 30%
- หากโฟกัสไปที่ประเภทที่อยู่อาศัย
พบว่า 5 ทำเลในกรุงเทพฯ
ที่มีราคาคอนโดมิเนียมเติบโตมากที่สุดในรอบปี คือ
- แขวงคลองถนน
เขตสายไหม เพิ่มขึ้น 58%
- แขวงพลับพลา
เขตวังทองหลาง เพิ่มขึ้น 43%
- แขวงดอกไม้
เขตประเวศ เพิ่มขึ้น 22%
- แขวงบางจาก
เขตภาษีเจริญ เพิ่มขึ้น 19%
- แขวงลุมพินี
เขตปทุมวัน เพิ่มขึ้น 14%
- ส่วน 5 ทำเลในกรุงเทพฯ
ที่มีราคาบ้านเดี่ยวเติบโตมากที่สุดในรอบปี คือ
- แขวงคลองสาน
เขตคลองสาน เพิ่มขึ้น 169%
- แขวงบางกะปิ
เขตห้วยขวาง เพิ่มขึ้น 141%
- แขวงเสนานิคม
เขตจตุจักร เพิ่มขึ้น 62%
- แขวงบางพลัด
เขตบางพลัด เพิ่มขึ้น 40%
- แขวงลาดยาว
เขตจตุจักร เพิ่มขึ้น 34%
- สำหรับ 5 ทำเลในกรุงเทพฯ
ที่มีราคาทาวน์เฮ้าส์เติบโตมากที่สุดในรอบปี คือ
- แขวงสมเด็จเจ้าพระยา
เขตคลองสาน เพิ่มขึ้น 292%
- แขวงคลองต้นไทร
เขตคลองสาน เพิ่มขึ้น 134%
- แขวงทวีวัฒนา
เขตทวีวัฒนา เพิ่มขึ้น 78%
- แขวงแสนแสบ
เขตมีนบุรี เพิ่มขึ้น 45%
- แขวงคลองสาน
เขตคลองสาน เพิ่มขึ้น 37%
“หากพิจารณาทุก
ๆ รูปแบบที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาเพิ่มขึ้นจะพบว่า
ส่วนใหญ่กระจายตัวออกไปอยู่พื้นที่นอกเขต CBD (City Fringe) และพื้นที่ชานเมือง
(Outskirts) มากขึ้น” นางกมลภัทร กล่าว
แนวโน้มด้านอุปทาน (Supply)
- ดัชนีอุปทานหรือจำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ
ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แม้ว่าผู้ประกอบการจะชะลอเปิดตัวโครงการใหม่
และผู้บริโภคที่มีสินค้าอยู่ในมือชะลอการขายออกไป
แต่สินค้าคงค้างในตลาดยังเหลืออีกเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม
- โดยตั้งแต่
Q1 2564 เป็นต้นมา
ดัชนีอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จาก 399 จุด
มาอยู่ที่ 428 จุด ใน Q2 2564 และ
458 จุด ใน Q3 2564 หรือเพิ่มขึ้น
19% จากปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นถึง 25% จากช่วงก่อนที่จะมีการระบาด สะท้อนให้เห็นถึงอัตราดูดซับในตลาดที่ยังคงมีไม่มากนัก
เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเป็นระยะเวลานาน
ทำให้ผู้บริโภคชะลอการซื้อออกไปก่อน
หรือใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้นจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
รวมถึงนักลงทุนและผู้ซื้อชาวต่างชาติที่หายไปจากตลาด
- โดย 5 ทำเลในกรุงเทพฯ
ที่จำนวนที่อยู่อาศัยเติบโตเพิ่มมากขึ้นที่สุดในรอบปี ได้แก่
- แขวงพลับพลา
เขตวังทองหลาง เพิ่มขึ้น 161%
- แขวงสามวาตะวันออก
เขตคลองสามวา เพิ่มขึ้น 121%
- แขวงหนองจอก
เขตหนองจอก เพิ่มขึ้น 108%
- แขวงออเงิน
เขตสายไหม เพิ่มขึ้น 98%
- แขวงจันทรเกษม
เขตจตุจักร เพิ่มขึ้น 87%
- หากแยกเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์
พบว่า
- ทำเลที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี
คือ แขวงคลองถนน เขตสายไหม เพิ่มขึ้น 323%
- บ้านเดี่ยว
คือ แขวงพลับพลา เขตวังทองหลาง เพิ่มขึ้น 295% และ
- ทาวน์เฮ้าส์
คือ แขวงสามวาตะวันตก เขตคลองสามวา เพิ่มขึ้น 162%
- หากแบ่งตามระดับราคาที่อยู่อาศัย
จะพบว่า ระดับราคาที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี คือ
- ระดับราคาต่ำกว่า
1 ล้านบาท
เพิ่มขึ้นถึง 78%
- รองลงมาคือ
ระดับราคา 1-3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 42%
- ส่วนระดับราคา
5-10 ล้านบาท และ
10-15 ล้านบาท ลดลง 1% เท่ากัน
“สะท้อนให้เห็นว่าสินค้ากลุ่มตลาดล่าง-กลาง (ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท - 3 ล้านบาท) ยังคงเหลือในตลาดเป็นจำนวนมาก เนื่องจากผู้บริโภคกลุ่มนี้ได้รับผลกระทบอย่างมากจากสภาพเศรษฐกิจชะลอตัวจึงยังคงชะลอการซื้อออกไปก่อน ส่วนระดับราคา 5-15 ล้านบาท ซึ่งเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บนยังคงได้รับการตอบรับที่ดี จำนวนอุปทานจึงลดลง” นางกมลภัทร กล่าว
คอนโดมิเนียมยังคงมีสัดส่วนมากที่สุดอยู่ที่
86%
ของอุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ทั้งหมด ส่วนบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 8%
และทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่ 6%
- โดยคอนโดมิเนียม
ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 5-10 ล้านบาท (27%) รองลงมา คือ ระดับราคา 1-3
ล้านบาท (25%)
- บ้านเดี่ยว
ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคามากกว่า 15 ล้านบาท (41%) รองลงมา คือ ระดับราคา 5-10
ล้านบาท (28%)
- ทาวน์เฮ้าส์
ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท (36%) รองลงมา คือ ระดับราคา 3-5
ล้านบาท (28%)
“แม้ว่าช่วงปี 2564 จำนวนอุปทานจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากอุปทานคงค้างที่อยู่ในตลาด แต่แนวโน้มอุปทานที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่จะเป็นสินค้าแนวราบ โดยบ้านเดี่ยว เพิ่มขึ้น 33% จากปีก่อนหน้า และทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 30% ส่วนคอนโดมิเนียม เพิ่มขึ้น 11% คาดว่าปี 2565 นอกจากผู้ประกอบการจะเน้นการระบายสต็อกคงค้างในพื้นที่ใจกลางเมืองแล้ว โครงการใหม่ ๆ จะเริ่มเข้ามาสู่ตลาดมากขึ้น หลังจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวตามสภาพเศรษฐกิจ” นางกมลภัทร กล่าว
3 จังหวัดปริมณฑลแนวรถไฟฟ้า
ราคาเพิ่มขึ้น
ราคาอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดปริมณฑลที่มีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายพาดผ่านมีแนวโน้มเติบโต
ปทุมธานี
- ทำเลที่มีราคาที่อยู่อาศัยเติบโตเพิ่มขึ้นในรอบปี
อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย คูคต-วงแหวนรอบนอก ได้แก่ ตำบลคลองหก
อำเภอคลองหลวง เพิ่มขึ้น 50% และตำบลคลองห้า อำเภอคลองหลวง เพิ่มขึ้น 19%
- หากโฟกัสไปที่ประเภทที่อยู่อาศัย
พบว่า บ้านเดี่ยวมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี (+5%) โดยเฉพาะในตำบลหน้าไม้
อำเภอลาดหลุมแก้ว (+222%)
- ทางด้านจำนวนอุปทาน
พบว่า ส่วนใหญ่มีจำนวนอุปทานเพิ่มขึ้น ได้แก่ ตำบลลำลูกกา อำเภอลำลูกกา เพิ่มขึ้น
65% จากปีก่อน
ตำบลคูคต อำเภอลำลูกกา (+20%) และตำบลคลองหนึ่ง
อำเภอคลองหลวง (+36%)
- โดยคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่อยู่ในตำบลคลองหนึ่ง
อำเภอคลองหนึ่ง (+18%)
- บ้านเดี่ยว
ส่วนใหญ่อยู่ในตำบลลาดสวาย อำเภอลำลูกกา (+41%)
- ส่วนทาวน์เฮ้าส์
ส่วนใหญ่อยู่ในตำบลคลองสาม อำเภอคลองหลวง (+5%)
นนทบุรี
- ทำเลที่มีราคาที่อยู่อาศัยเติบโตเพิ่มขึ้นในรอบปีอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง
บางใหญ่-บางซื่อ ได้แก่ ตำบลบางรักน้อย อำเภอเมืองนนทบุรี เพิ่มขึ้น 17% และตำบลบางใหญ่ อำเภอบางใหญ่
เพิ่มขึ้น 9%
- หากโฟกัสไปที่ประเภทที่อยู่อาศัย
พบว่า ทาวน์เฮ้าส์มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี (+4%) โดยเฉพาะในตำบลบางใหญ่
อำเภอบางใหญ่ (+21%)
- ทางด้านจำนวนอุปทาน
พบว่า ส่วนใหญ่มีจำนวนอุปทานเพิ่มขึ้น ได้แก่ ตำบลบางคูรัด อำเภอบางบัวทอง
เพิ่มขึ้น 84% จากปีก่อน ตำบลบางรักใหญ่ อำเภอบางบัวทอง (+60%) และตำบลบ้านใหม่ อำเภอบางใหญ่ (+59%)
- โดยคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่อยู่ในตำบลบางกระสอ
อำเภอเมืองนนทบุรี (+21%)
- บ้านเดี่ยว
ส่วนใหญ่อยู่ในตำบลบางแม่นาง อำเภอบางใหญ่ (+12%)
- ส่วนทาวน์เฮ้าส์
ส่วนใหญ่อยู่ในตำบลบางบัวทอง อำเภอบางบัวทอง (+35%)
สมุทรปราการ
- ทำเลที่มีราคาที่อยู่อาศัยเติบโตเพิ่มขึ้นในรอบปี
อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว สำโรง-เคหะฯ ได้แก่ ตำบลท้ายบ้านใหม่
อำเภอเมืองสมุทรปราการ และตำบลเทพารักษ์ อำเภอเมืองสมุทรปราการ เพิ่มขึ้น 12% ซึ่งได้อานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีเขียว
รวมถึงรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง ที่จะเปิดในปี 2565
- หากโฟกัสไปที่ประเภทที่อยู่อาศัย
พบว่า ทาวน์เฮ้าส์มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี (+7%) โดยเฉพาะในตำบลปากน้ำ
อำเภอเมืองสมุทรปราการ (+36%)
- ทางด้านจำนวนอุปทาน
พบว่า ส่วนใหญ่มีจำนวนอุปทานเพิ่มขึ้น ได้แก่ ตำบลปากน้ำ อำเภอเมืองสมุทรปราการ
เพิ่มขึ้น 32% จากปีก่อน ตำบลเทพารักษ์ อำเภอเมืองสมุทรปราการ (+24%) และตำบลท้ายบ้านใหม่ อำเภอเมืองสมุทรปราการ (+19%)
- โดยคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่อยู่ในตำบลสำโรงเหนือ
อำเภอเมืองสมุทรปราการ (+33%)
- บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ ส่วนใหญ่อยู่ในตำบลบางแก้ว อำเภอบางพลี (+28% และ +45% ตามลำดับ)
“ราคาที่อยู่อาศัยใน
3 จังหวัดข้างต้น ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท โดยบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 5-10 ล้านบาท
ส่วนคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮ้าส์ ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท ทำให้คอนโดมิเนียมอาจขายได้ยากขึ้น
เนื่องจากราคาใกล้เคียงกับทาวน์เฮ้าส์” นางกมลภัทร กล่าว
คนไทยส่วนใหญ่ชะลอการซื้อบ้าน
- สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในช่วงที่ผ่านมา
ส่งผลให้พฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไป
ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของการเดินทาง
การทำงานหรือแม้กระทั่งในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย
จากผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ DDproperty’s
Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า
ผู้บริโภคชาวไทย 71% ยังสนใจที่จะซื้อบ้านอยู่
แต่ชะลอการซื้อออกไปก่อน โดย 39% วางแผนจะซื้อบ้านภายใน
1-2 ปี อุปสรรคหลักที่มีผลต่อการซื้อบ้าน
โดยส่วนใหญ่ถึง 66% ขาดรายได้ในช่วงโควิด-19 รองลงมาคือราคาที่อยู่อาศัย (63%) และความไม่แน่นอนทางการเมือง
(37%)
- โดย 80% ของผู้บริโภค มองว่า
รัฐบาลยังไม่ค่อยมีส่วนช่วยที่จะทำให้คนในประเทศสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้
โดยมาตรการจากรัฐที่ต้องการมากที่สุด คือ
การลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านทั้งเก่าและใหม่ 57%
- หากแบ่งเป็นช่วงอายุจะพบว่า
กลุ่มมิลเลนเนียลมากกว่าครึ่ง (58%) ยังไม่มีแผนจะย้ายออกในช่วง 1 ปีข้างหน้านี้
ส่วนสาเหตุหลักที่ทำให้คนวัยนี้ไม่ย้ายออกจากบ้านพ่อแม่นั้น พบว่า 49%
ต้องการอยู่กับครอบครัวและคอยดูแลพ่อแม่ 43% ยังไม่มีเงินเพียงพอในการหาที่อยู่อาศัยใหม่ และ 22% ตั้งใจที่จะรับช่วงต่อบ้านจากพ่อแม่อยู่แล้ว
- ในขณะที่แผนการใช้จ่ายของกลุ่มมิลเลนเนียล
61% ให้ความสนใจไปที่การบริหารจัดการเงินให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุดผ่านการสร้างกองทุนฉุกเฉิน
60% นำเงินไปใช้จ่ายภายในครอบครัว และ 54% เลือกเก็บเงินไว้ชำระหนี้ที่ค้างอยู่
- ทั้งนี้
93% ของผู้บริโภคชาวไทยให้ความสำคัญกับการอยู่อาศัยแบบยั่งยืน
โดยสนใจบ้านที่มีฟังก์ชันรักษ์โลก อาทิ หลังคาโซลาร์เซลล์ (62%) ระบบระบายความร้อน (58%) และฟังก์ชันดูดซับมลพิษ
(48%)
ภาพรวมเศรษฐกิจ
เศรษฐกิจไทยในปี 2564 ได้รับผลกระทบอย่างมากจากการแพร่ระบาดของโควิด-19
แต่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ประเมินว่า
เศรษฐกิจไทยผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว
และเข้าสู่ช่วงฟื้นตัวจากการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาดและการเปิดประเทศ
รวมทั้งการเร่งกระจายวัคซีน แต่แนวโน้มการฟื้นตัวยังเปราะบางและมีความไม่แน่นอน
สำหรับเศรษฐกิจไทยในปี
2565
คาดว่า จะขยายตัว 3.7% จากการใช้จ่ายในประเทศที่ทยอยปรับตัวดีขึ้นตามการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาด
และตลาดท่องเที่ยวที่ทยอยฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม
แนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังคงเปราะบางและมีความไม่แน่นอน
โดยยังต้องติดตามพัฒนาการของการระบาดหลังการเปิดประเทศ และความต่อเนื่องของแรงสนับสนุนจากภาครัฐ
สรุป
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี
2565 คาดว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัว
โดยเริ่มเห็นสัญญาณบวกในช่วงท้ายปี 2564 จากการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาด
การกระจายวัคซีนที่ดีขึ้น และสภาพเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มฟื้นตัว
- คาดว่าจะมีจำนวนอุปทานใหม่
ๆ เข้ามาสู่ตลาดมากขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2565 ทั้งจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และผู้บริโภคที่มีสินค้าอยู่ในมือ
เพื่อตอบรับความต้องการของผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อ โดยมีปัจจัยบวกคือ
การผ่อนคลายมาตรการ LTV และการเปิดประเทศที่นำกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาอีกครั้ง
โดยระดับราคายังคงมีแนวโน้มทรงตัวจากปี 2564 ควบคู่ไปกับแคมเปญลด
แลก แจก แถม และโปรโมชันต่าง ๆ ที่ยังคงมีอยู่ เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ
- เทรนด์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการจะเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงเพื่อตอบรับกับพฤติกรรมต่าง
ๆ ที่เปลี่ยนไปของผู้บริโภคในช่วงโควิด-19 ไม่ว่าจะเป็นการนำเทคโนโลยีสมาร์ทโฮมต่าง
ๆ มาใช้ในโครงการเพื่อลดการสัมผัส
รวมถึงการดำเนินธุรกิจอื่นควบคู่กับการพัฒนาที่อยู่อาศัย เช่น โรงพยาบาล
โรงแรม หรือธุรกิจที่เกี่ยวกับผู้สูงอายุ เพื่อสร้างรายได้ในระยะยาว
- ทำเลที่น่าสนใจในปัจจุบันกระจายตัวออกไปสู่พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ
มากขึ้น โดยเฉพาะทำเลที่มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน ซึ่งหลายสายจะเปิดให้บริการในปี 2565 ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเหลือง
ลาดพร้าว-สำโรง และรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี
จะช่วยให้อสังหาริมทรัพย์ในทำเลต่าง ๆ เหล่านี้ มีแนวโน้มเติบโตยิ่งขึ้น
- อย่างไรก็ตาม
ยังมีความท้าทายอีกมากมายที่ต้องเผชิญ อาทิ สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยังไม่คลี่คลาย
ภาวะหนี้ครัวเรือน
ความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน
รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่วนปัจจัยสนับสนุนสำคัญคือ
นโยบายภาครัฐที่จะช่วยกระตุ้นให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวเร็วขึ้น เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่อง
คิดเป็นกว่า 9.8% ของ GDP และการจ้างงานรวมกว่า
2.8 ล้านคน
ควรรู้ก่อนซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565
- ราคาอสังหาฯ
ยังไม่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นโดยเร็ว โดยเฉพาะในช่วงต้นปี 2565 จึงเป็นตลาดของผู้ซื้อที่มีความพร้อม
และการผ่อนคลายมาตรการ LTV ยังเอื้อต่อกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุน
- ที่อยู่อาศัยแนวราบ
เช่น บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ มีแนวโน้มที่ราคาจะปรับเพิ่มขึ้น
เนื่องจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นตามการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการอยู่อาศัยของผู้บริโภคที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น
และความคืบหน้าของเส้นทางรถไฟฟ้าครอบคลุมพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ
และชานเมืองยังส่งผลต่อการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาฯ
ควรรู้ก่อนขาย
- เนื่องจากยังคงมีจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก
ผู้ขายที่มีอสังหาฯ อยู่ในมือ อาจชะลอการนำสินค้าออกมาขาย
เพื่อรอช่วงเวลาที่ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า
- ทำเลที่มีแนวโน้มราคาเพิ่มขึ้น
ส่วนใหญ่กระจายตัวออกสู่พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ มากขึ้น โดยเฉพาะโครงการแนวราบ
ซึ่งมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีในอนาคต
- หากการกระจายวัคซีนทำได้อย่างทั่วถึง
รวมถึงและการพัฒนายารักษาโควิด-19 สำเร็จ จะช่วยให้การแพร่ระบาดของโควิด-19 คลี่คลายได้อย่างรวดเร็ว
ภาวะเศรษฐกิจและทั่วโลกจะกลับมาฟื้นตัวเร็วขึ้น
ส่งผลต่อกำลังซื้อในฝั่งอสังหาฯ ให้มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวได้มากขึ้น
- มาตรการรัฐคืออีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้อสังหาฯ ฟื้นตัวเร็วขึ้น อาทิ การลดค่าโอนฯ-จดจำนอง ในทุกระดับราคา และบ้านมือสอง
COMMENTS