DDproperty คาดตลาดอสังหาฯ ปี 65 มีแววฟื้น ลุ้นมาตรการรัฐ และการควบคุมการแพร่ระบาดช่วยหนุน

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย สรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายและผันผวนสูง หลังเผชิญวิกฤติการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่รุนแรงและส่งผลกระทบอย่างต่อเนื่องทั่วทั้งอุตสาหกรรม ทั้งผู้ผลิต ผู้พัฒนาอสังหาฯ แรงงานก่อสร้าง รวมทั้งผู้บริโภคที่แม้จะมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแต่ยังคงมีอุปสรรคจากสภาพเศรษฐกิจที่เปราะบางและหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ส่งผลต่อสภาพคล่องทางการเงินโดยตรง ต้องชะลอแผนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ขณะที่เทรนด์ที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไปตามวิถีชีวิตแบบ New Normal ผู้บริโภคเลือกซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบและมองหาที่อยู่อาศัยในแถบชานเมืองมากขึ้น คาดตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2565 จะฟื้นตัวตามสภาพเศรษฐกิจ ผู้ประกอบการจะเน้นระบายสต็อกคงค้างควบคู่กับการเปิดตัวโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดเพื่อดึงดูดผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และนักลงทุนที่มีกำลังซื้อพร้อม ผู้บริโภคยังมองมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐเป็นตัวช่วยสำคัญ และเป็นปัจจัยบวกช่วยกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้ง


นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า “ตัวแปรสำคัญของภาคธุรกิจในปีนี้ยังคงมาจากวิกฤติโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจหลักของประเทศอย่างทั่วหน้า รวมถึงภาคอสังหาฯ หลังจากที่ก่อนหน้านี้เคยคาดการณ์ว่าปี 2564 จะเป็นปีที่มีแนวโน้มฟื้นตัวได้อีกครั้ง แต่สถานการณ์ที่ผันผวนยังคงเป็นอุปสรรคใหญ่ ทำให้ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ไม่สามารถเติบโตได้ดีเท่าที่ควร ประกอบกับการแข่งขันสงครามราคาที่ดุเดือดของผู้พัฒนาอสังหาฯ อย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2563 ทำให้เกิดการดูดซับกำลังซื้อจากผู้บริโภคไปแล้วพอสมควร เมื่อต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนทางการเงินจากการแพร่ระบาดฯ ที่ยืดเยื้อ จึงทำให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่ชะลอการซื้อออกไปก่อน แม้ว่าปีนี้ภาครัฐจะออกมาตรการที่เอื้อต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น รวมถึงมีการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทยในช่วงเดือนตุลาคมที่ผ่านมา แต่มาตรการดังกล่าวก็ยังไม่สามารถช่วยกระตุ้นการเติบโตในตลาดอสังหาฯ ได้มากนัก เนื่องจากผู้บริโภคยังคงไม่มั่นใจกับสถานการณ์โควิด-19 และไม่มีกำลังซื้อเพียงพอจากผลกระทบของการแพร่ระบาดฯ”

โควิด-19 สร้างความกังวล ฉุดคนไทยชะลอซื้อบ้าน

สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินและความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภค ส่งผลให้ต้องวางแผนการเงินอย่างรัดกุมในระยะยาว ผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า เกือบ 3 ใน 4 ของผู้บริโภคชาวไทย (71%) ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยแต่เลือกที่จะชะลอการซื้อออกไปก่อน โดย 39% วางแผนจะซื้อบ้านภายใน 1-2 ปี

อย่างไรก็ตาม ผู้บริโภคเผยว่าอุปสรรคสำคัญที่มีผลต่อการซื้อที่อยู่อาศัยมาจากการขาดรายได้ในช่วงโควิด-19 ถึง 66% รองลงมาคือราคาที่อยู่อาศัย (63%) ตามมาด้วยความไม่แน่นอนทางการเมือง และธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อบ้านในสัดส่วนเท่ากัน (37%) สะท้อนให้เห็นว่าปัญหาทางการเงินยังคงเป็นอุปสรรคอันดับต้น ๆ ของคนหาบ้าน

นอกจากนี้ ผู้บริโภคส่วนใหญ่ (80%) มองว่ารัฐบาลยังไม่ค่อยมีส่วนช่วยที่จะทำให้คนในประเทศสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ โดยมาตรการเยียวยาภาคอสังหาฯ ที่ต้องการมากที่สุดจากภาครัฐ คือ การลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านทั้งบ้านใหม่และบ้านที่กำลังผ่อนอยู่ (57%) เพื่อแบ่งเบาภาระผู้ที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเองท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง

ถอดบทเรียน ‘โอกาส - ความท้าทาย’ ของอสังหาฯ ปี 64

ภาพรวมการเติบโตของภาคอสังหาฯ ที่ยังไม่ฟื้นตัวเท่าที่ควร ส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไปก่อน โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม และหันมาเน้นระบายสต็อกคงค้างผ่านสงครามราคาเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในช่วงนี้แทน จึงทำให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในปี 2564 โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ในภาพรวมยังคงปรับตัวลดลงถึง 11% จากรอบปีก่อน นอกจากนี้ จำนวนอุปทานยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากอุปทานคงค้างในตลาดบวกกับอัตราการดูดซับที่ลดลง อย่างไรก็ดี แนวโน้มอุปทานที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีความต้องการในตลาดสูง โดยบ้านเดี่ยวมีจำนวนอุปทานเพิ่มขึ้น 33% จากปีก่อนหน้า ทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 30% ส่วนคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 11%

นอกจากเทรนด์ที่อยู่อาศัยแนวราบจะได้รับความนิยมจากไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไปแล้ว เทรนด์การพัฒนาที่อยู่อาศัยยังกระจายออกไปในทำเลนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (City Fringe) และแถบชานเมือง (Outskirts) มากขึ้น เนื่องจากเป็นทำเลที่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบในราคาที่เอื้อมได้ ประกอบกับปัจจัยบวกจากการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อการเดินทางสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกขึ้น ข้อมูลจากคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ประเมินว่าเศรษฐกิจไทยผ่านจุดต่ำสุดแล้วในไตรมาสที่ 3 ปี 2564 ถือเป็นสัญญาณบวกที่ทุกภาคส่วนเฝ้ารอ คาดว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2565 จะฟื้นตัว โดยมีแรงขับเคลื่อนสำคัญมาจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจและตลาดท่องเที่ยวในประเทศที่ทยอยฟื้นตัวตามการผ่อนคลายมาตรการควบคุมของภาครัฐ และการระดมฉีดวัคซีนที่เพิ่มมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ตลาดแรงงานและกำลังซื้อของผู้บริโภคมีแนวโน้มปรับดีขึ้นตามไปด้วย

จับตาทิศทางอสังหาฯ ปี 65 รอเวลาฟื้นตามเศรษฐกิจ

“คาดว่าปี 2565 จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ไทย โดยเริ่มเห็นสัญญาณบวกในช่วงท้ายปี 2564 แต่คาดว่าระดับราคาอสังหาฯ จะยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากนัก ควบคู่ไปกับการออกแคมเปญหรือโปรโมชั่น เพื่อดึงดูดกำลังซื้อจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และนักลงทุนที่มีความพร้อมและหวังผลตอบแทนในระยะยาว ในขณะที่อุปทานยังไม่มีสัญญาณล้นตลาด (Oversupply) หรือเกิดภาวะฟองสบู่ ทั้งนี้ ปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตา คือ ความคืบหน้าในการควบคุมการแพร่ระบาดฯ รวมถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯ จากภาครัฐ ซึ่งจะส่งผลต่อทิศทางการเติบโตโดยตรง อย่างไรก็ตาม แนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยยังคงเปราะบางและมีความไม่แน่นอน ผู้ประกอบการและผู้บริโภคจึงควรติดตามสถานการณ์การระบาดฯ หลังเปิดประเทศ และมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐอย่างใกล้ชิดก่อนตัดสินใจ” นางกมลภัทร กล่าวเสริม

อ่านและศึกษาข้อมูลภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2565 ได้จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Outlook 2565

DDproperty Thailand Property Market Outlook 2565

 

สรุปภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไทย ในรอบปี 2564

• ผลพวงจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อหลายภาคธุรกิจหลักของประเทศ หลายบริษัทต้องประกาศลดจำนวนพนักงาน ลดเงินเดือน หรือถึงขั้นปิดกิจการ ถือเป็นวิกฤติครั้งใหญ่และยาวนานที่ทำให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่ระมัดระวังในการใช้เงิน และลดการใช้จ่ายสินค้าฟุ่มเฟือยต่าง ๆ รวมถึงที่อยู่อาศัย
• มาตรการภาครัฐที่เอื้อต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-ค่าจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ในช่วงเดือนตุลาคม 2564 ให้กู้ซื้อบ้านได้ 100% ยังไม่ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์มากนัก เนื่องจากผู้บริโภคยังคงไม่มีกำลังซื้อ และยังรู้สึกไม่มั่นใจกับสถานการณ์โรคระบาดและการฟื้นตัวของเศรษฐกิจว่าจะเป็นไปในทิศทางใดนั่นเองจากการชะลอตัวของภาคอสังหาฯ ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม แต่เน้นระบายสต็อกคงค้าง โดยใช้โปรโมชันและแคมเปญต่าง ๆ เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้ซื้อ ทำให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ในภาพรวมยังคงปรับตัวลดลงอย่างมากจากรอบปีก่อน
• เศรษฐกิจไทยมีผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ หรือ GDP เติบโตอยู่ในระดับต่ำ เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 เป็นระยะเวลายาวนาน ส่งผลต่อความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของผู้บริโภค แต่จากการประเมินของคณะกรรมการนโยบายการเงิน หรือ กนง. คาดว่า เศรษฐกิจไทยผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว

 

“ทำเลที่มีแนวโน้มราคาเติบโต กระจายสู่พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ มากขึ้น เนื่องจากโครงการแนวราบในราคาที่คนส่วนใหญ่เอื้อมถึงได้จะอยู่ในทำเลดังกล่าว ประกอบกับผลจากการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าที่ทำให้การเดินทางเข้า-ออกเมือง หรือเชื่อมต่อใจกลางเมืองสะดวกและรวดเร็วขึ้น” นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าว

 

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2565

 

แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย (Pricing)

• ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปลายปี 2562 ส่วนหนึ่งมาจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ผลจากมาตรการ LTV ที่ทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น และปัจจัยสำคัญอย่างการแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งล้วนส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมไม่สามารถปรับเพิ่มขึ้นได้
• จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2563 (Q4 2563) ซึ่งอยู่ที่ 197 จุด ก่อนจะลดลงมาอยู่ที่ 190 จุด, 183 จุด และ 178 จุด (Q1 2564, Q2 2564 และ Q3 2564 ตามลำดับ) โดยดัชนีราคาลดลงถึง 11% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า
• แม้ว่าดัชนีราคาโดยรวมจะปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง แต่หากแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยจะพบว่า โครงการแนวราบมีแนวโน้มดัชนีราคาเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว เพิ่มขึ้น 6% จากปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 13% จากช่วง Q3 2562 (ช่วงก่อนที่จะมีการระบาด) สวนทางกับดัชนีราคาคอนโดที่ปรับลดลงต่อเนื่อง โดยลดลง 11% จากปีก่อนหน้า และลดลงถึง 16% จากช่วงก่อนที่จะมีการระบาด

 

ทำเลที่ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นสูงสุด

• ทำเลในกรุงเทพฯ ที่ราคาที่อยู่อาศัยเติบโตเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี 5 อันดับแรก ได้แก่ 
• แขวงทวีวัฒนา เขตทวีวัฒนา เพิ่มขึ้น 83% 
• แขวงพลับพลา เขตวังทองหลาง เพิ่มขึ้น 80% 
• แขวงศิริราช เขตบางกอกน้อย เพิ่มขึ้น 57% 
• แขวงบางระมาด เขตตลิ่งชัน เพิ่มขึ้น 32%
• แขวงบางพลัด เขตบางพลัด เพิ่มขึ้น 30%

 

• หากโฟกัสไปที่ประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า 5 ทำเลในกรุงเทพฯ ที่มีราคาคอนโดมิเนียมเติบโตมากที่สุดในรอบปี คือ 
• แขวงคลองถนน เขตสายไหม เพิ่มขึ้น 58% 
• แขวงพลับพลา เขตวังทองหลาง เพิ่มขึ้น 43% 
• แขวงดอกไม้ เขตประเวศ เพิ่มขึ้น 22% 
• แขวงบางจาก เขตภาษีเจริญ เพิ่มขึ้น 19%
• แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน เพิ่มขึ้น 14%

 

• ส่วน 5 ทำเลในกรุงเทพฯ ที่มีราคาบ้านเดี่ยวเติบโตมากที่สุดในรอบปี คือ 
• แขวงคลองสาน เขตคลองสาน เพิ่มขึ้น 169%
• แขวงบางกะปิ เขตห้วยขวาง เพิ่มขึ้น 141%
• แขวงเสนานิคม เขตจตุจักร เพิ่มขึ้น 62%
• แขวงบางพลัด เขตบางพลัด เพิ่มขึ้น 40% 
• แขวงลาดยาว เขตจตุจักร เพิ่มขึ้น 34%

 

• สำหรับ 5 ทำเลในกรุงเทพฯ ที่มีราคาทาวน์เฮ้าส์เติบโตมากที่สุดในรอบปี คือ 
• แขวงสมเด็จเจ้าพระยา เขตคลองสาน เพิ่มขึ้น 292%
• แขวงคลองต้นไทร เขตคลองสาน เพิ่มขึ้น 134%
• แขวงทวีวัฒนา เขตทวีวัฒนา เพิ่มขึ้น 78%
• แขวงแสนแสบ เขตมีนบุรี เพิ่มขึ้น 45% 
• แขวงคลองสาน เขตคลองสาน เพิ่มขึ้น 37%

 

“หากพิจารณาทุก ๆ รูปแบบที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาเพิ่มขึ้นจะพบว่า ส่วนใหญ่กระจายตัวออกไปอยู่พื้นที่นอกเขต CBD (City Fringe) และพื้นที่ชานเมือง (Outskirts) มากขึ้น” นางกมลภัทร กล่าว

 

แนวโน้มด้านอุปทาน (Supply)

• ดัชนีอุปทานหรือจำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แม้ว่าผู้ประกอบการจะชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ และผู้บริโภคที่มีสินค้าอยู่ในมือชะลอการขายออกไป แต่สินค้าคงค้างในตลาดยังเหลืออีกเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม
• โดยตั้งแต่ Q1 2564 เป็นต้นมา ดัชนีอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จาก 399 จุด มาอยู่ที่ 428 จุด ใน Q2 2564 และ 458 จุด ใน Q3 2564 หรือเพิ่มขึ้น 19% จากปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นถึง 25% จากช่วงก่อนที่จะมีการระบาด สะท้อนให้เห็นถึงอัตราดูดซับในตลาดที่ยังคงมีไม่มากนัก เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเป็นระยะเวลานาน ทำให้ผู้บริโภคชะลอการซื้อออกไปก่อน หรือใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้นจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ รวมถึงนักลงทุนและผู้ซื้อชาวต่างชาติที่หายไปจากตลาด

 

• โดย 5 ทำเลในกรุงเทพฯ ที่จำนวนที่อยู่อาศัยเติบโตเพิ่มมากขึ้นที่สุดในรอบปี ได้แก่ 
• แขวงพลับพลา เขตวังทองหลาง เพิ่มขึ้น 161%
• แขวงสามวาตะวันออก เขตคลองสามวา เพิ่มขึ้น 121%
• แขวงหนองจอก เขตหนองจอก เพิ่มขึ้น 108%
• แขวงออเงิน เขตสายไหม เพิ่มขึ้น 98% 
• แขวงจันทรเกษม เขตจตุจักร เพิ่มขึ้น 87% 

 

• หากแยกเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่า 
• ทำเลที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี คือ แขวงคลองถนน เขตสายไหม เพิ่มขึ้น 323% 
• บ้านเดี่ยว คือ แขวงพลับพลา เขตวังทองหลาง เพิ่มขึ้น 295% และ
• ทาวน์เฮ้าส์ คือ แขวงสามวาตะวันตก เขตคลองสามวา เพิ่มขึ้น 162%

• หากแบ่งตามระดับราคาที่อยู่อาศัย จะพบว่า ระดับราคาที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี คือ 
• ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 78% 
• รองลงมาคือ ระดับราคา 1-3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 42% 
• ส่วนระดับราคา 5-10 ล้านบาท และ 10-15 ล้านบาท ลดลง 1% เท่ากัน

“สะท้อนให้เห็นว่าสินค้ากลุ่มตลาดล่าง-กลาง (ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท - 3 ล้านบาท) ยังคงเหลือในตลาดเป็นจำนวนมาก เนื่องจากผู้บริโภคกลุ่มนี้ได้รับผลกระทบอย่างมากจากสภาพเศรษฐกิจชะลอตัวจึงยังคงชะลอการซื้อออกไปก่อน ส่วนระดับราคา 5-15 ล้านบาท ซึ่งเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บนยังคงได้รับการตอบรับที่ดี จำนวนอุปทานจึงลดลง” นางกมลภัทร กล่าว

 

คอนโดมิเนียมยังคงมีสัดส่วนมากที่สุดอยู่ที่ 86% ของอุปทานที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ทั้งหมด ส่วนบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 8% และทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่ 6% 

• โดยคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 5-10 ล้านบาท (27%) รองลงมา คือ ระดับราคา 1-3 ล้านบาท (25%) 
• บ้านเดี่ยว ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคามากกว่า 15 ล้านบาท (41%) รองลงมา คือ ระดับราคา 5-10 ล้านบาท (28%) 
• ทาวน์เฮ้าส์ ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท (36%) รองลงมา คือ ระดับราคา 3-5 ล้านบาท (28%) 

“แม้ว่าช่วงปี 2564 จำนวนอุปทานจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากอุปทานคงค้างที่อยู่ในตลาด แต่แนวโน้มอุปทานที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่จะเป็นสินค้าแนวราบ โดยบ้านเดี่ยว เพิ่มขึ้น 33% จากปีก่อนหน้า และทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 30% ส่วนคอนโดมิเนียม เพิ่มขึ้น 11% คาดว่าปี 2565 นอกจากผู้ประกอบการจะเน้นการระบายสต็อกคงค้างในพื้นที่ใจกลางเมืองแล้ว โครงการใหม่ ๆ จะเริ่มเข้ามาสู่ตลาดมากขึ้น หลังจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวตามสภาพเศรษฐกิจ” นางกมลภัทร กล่าว

 

3 จังหวัดปริมณฑลแนวรถไฟฟ้า ราคาเพิ่มขึ้น

ราคาอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดปริมณฑลที่มีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายพาดผ่านมีแนวโน้มเติบโต

 

ปทุมธานี

• ทำเลที่มีราคาที่อยู่อาศัยเติบโตเพิ่มขึ้นในรอบปี อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย คูคต-วงแหวนรอบนอก ได้แก่ ตำบลคลองหก อำเภอคลองหลวง เพิ่มขึ้น 50% และตำบลคลองห้า อำเภอคลองหลวง เพิ่มขึ้น 19%
• หากโฟกัสไปที่ประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า บ้านเดี่ยวมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี (+5%) โดยเฉพาะในตำบลหน้าไม้ อำเภอลาดหลุมแก้ว (+222%)
• ทางด้านจำนวนอุปทาน พบว่า ส่วนใหญ่มีจำนวนอุปทานเพิ่มขึ้น ได้แก่ ตำบลลำลูกกา อำเภอลำลูกกา เพิ่มขึ้น 65% จากปีก่อน ตำบลคูคต อำเภอลำลูกกา (+20%) และตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหลวง (+36%) 
• โดยคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่อยู่ในตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหนึ่ง (+18%) 
• บ้านเดี่ยว ส่วนใหญ่อยู่ในตำบลลาดสวาย อำเภอลำลูกกา (+41%) 
• ส่วนทาวน์เฮ้าส์ ส่วนใหญ่อยู่ในตำบลคลองสาม อำเภอคลองหลวง (+5%)

 นนทบุรี

• ทำเลที่มีราคาที่อยู่อาศัยเติบโตเพิ่มขึ้นในรอบปีอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางใหญ่-บางซื่อ ได้แก่ ตำบลบางรักน้อย อำเภอเมืองนนทบุรี เพิ่มขึ้น 17% และตำบลบางใหญ่ อำเภอบางใหญ่ เพิ่มขึ้น 9%
• หากโฟกัสไปที่ประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ทาวน์เฮ้าส์มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี (+4%) โดยเฉพาะในตำบลบางใหญ่ อำเภอบางใหญ่ (+21%)
• ทางด้านจำนวนอุปทาน พบว่า ส่วนใหญ่มีจำนวนอุปทานเพิ่มขึ้น ได้แก่ ตำบลบางคูรัด อำเภอบางบัวทอง เพิ่มขึ้น 84% จากปีก่อน ตำบลบางรักใหญ่ อำเภอบางบัวทอง (+60%) และตำบลบ้านใหม่ อำเภอบางใหญ่ (+59%) 
• โดยคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่อยู่ในตำบลบางกระสอ อำเภอเมืองนนทบุรี (+21%) 
• บ้านเดี่ยว ส่วนใหญ่อยู่ในตำบลบางแม่นาง อำเภอบางใหญ่ (+12%) 
• ส่วนทาวน์เฮ้าส์ ส่วนใหญ่อยู่ในตำบลบางบัวทอง อำเภอบางบัวทอง (+35%)

 สมุทรปราการ

• ทำเลที่มีราคาที่อยู่อาศัยเติบโตเพิ่มขึ้นในรอบปี อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว สำโรง-เคหะฯ ได้แก่ ตำบลท้ายบ้านใหม่ อำเภอเมืองสมุทรปราการ และตำบลเทพารักษ์ อำเภอเมืองสมุทรปราการ เพิ่มขึ้น 12% ซึ่งได้อานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีเขียว รวมถึงรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง ที่จะเปิดในปี 2565 
• หากโฟกัสไปที่ประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ทาวน์เฮ้าส์มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี (+7%) โดยเฉพาะในตำบลปากน้ำ อำเภอเมืองสมุทรปราการ (+36%)
• ทางด้านจำนวนอุปทาน พบว่า ส่วนใหญ่มีจำนวนอุปทานเพิ่มขึ้น ได้แก่ ตำบลปากน้ำ อำเภอเมืองสมุทรปราการ เพิ่มขึ้น 32% จากปีก่อน ตำบลเทพารักษ์ อำเภอเมืองสมุทรปราการ (+24%) และตำบลท้ายบ้านใหม่ อำเภอเมืองสมุทรปราการ (+19%) 
• โดยคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่อยู่ในตำบลสำโรงเหนือ อำเภอเมืองสมุทรปราการ (+33%) 
• บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ ส่วนใหญ่อยู่ในตำบลบางแก้ว อำเภอบางพลี (+28% และ +45% ตามลำดับ)

“ราคาที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัดข้างต้น ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท โดยบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 5-10 ล้านบาท ส่วนคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮ้าส์ ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท ทำให้คอนโดมิเนียมอาจขายได้ยากขึ้น เนื่องจากราคาใกล้เคียงกับทาวน์เฮ้าส์” นางกมลภัทร กล่าว

คนไทยส่วนใหญ่ชะลอการซื้อบ้าน

• สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้พฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไป ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของการเดินทาง การทำงานหรือแม้กระทั่งในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย จากผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า ผู้บริโภคชาวไทย 71% ยังสนใจที่จะซื้อบ้านอยู่ แต่ชะลอการซื้อออกไปก่อน โดย 39% วางแผนจะซื้อบ้านภายใน 1-2 ปี อุปสรรคหลักที่มีผลต่อการซื้อบ้าน โดยส่วนใหญ่ถึง 66% ขาดรายได้ในช่วงโควิด-19 รองลงมาคือราคาที่อยู่อาศัย (63%) และความไม่แน่นอนทางการเมือง (37%)
• โดย 80% ของผู้บริโภค มองว่า รัฐบาลยังไม่ค่อยมีส่วนช่วยที่จะทำให้คนในประเทศสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ โดยมาตรการจากรัฐที่ต้องการมากที่สุด คือ การลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านทั้งเก่าและใหม่ 57% 
• หากแบ่งเป็นช่วงอายุจะพบว่า กลุ่มมิลเลนเนียลมากกว่าครึ่ง (58%) ยังไม่มีแผนจะย้ายออกในช่วง 1 ปีข้างหน้านี้ ส่วนสาเหตุหลักที่ทำให้คนวัยนี้ไม่ย้ายออกจากบ้านพ่อแม่นั้น พบว่า 49% ต้องการอยู่กับครอบครัวและคอยดูแลพ่อแม่ 43% ยังไม่มีเงินเพียงพอในการหาที่อยู่อาศัยใหม่ และ 22% ตั้งใจที่จะรับช่วงต่อบ้านจากพ่อแม่อยู่แล้ว
• ในขณะที่แผนการใช้จ่ายของกลุ่มมิลเลนเนียล 61% ให้ความสนใจไปที่การบริหารจัดการเงินให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุดผ่านการสร้างกองทุนฉุกเฉิน 60% นำเงินไปใช้จ่ายภายในครอบครัว และ 54% เลือกเก็บเงินไว้ชำระหนี้ที่ค้างอยู่
• ทั้งนี้ 93% ของผู้บริโภคชาวไทยให้ความสำคัญกับการอยู่อาศัยแบบยั่งยืน โดยสนใจบ้านที่มีฟังก์ชันรักษ์โลก อาทิ หลังคาโซลาร์เซลล์ (62%) ระบบระบายความร้อน (58%) และฟังก์ชันดูดซับมลพิษ (48%)

 

ภาพรวมเศรษฐกิจ

เศรษฐกิจไทยในปี 2564 ได้รับผลกระทบอย่างมากจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 แต่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ประเมินว่า เศรษฐกิจไทยผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว และเข้าสู่ช่วงฟื้นตัวจากการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาดและการเปิดประเทศ รวมทั้งการเร่งกระจายวัคซีน แต่แนวโน้มการฟื้นตัวยังเปราะบางและมีความไม่แน่นอน

 

สำหรับเศรษฐกิจไทยในปี 2565 คาดว่า จะขยายตัว 3.7% จากการใช้จ่ายในประเทศที่ทยอยปรับตัวดีขึ้นตามการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาด และตลาดท่องเที่ยวที่ทยอยฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม แนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังคงเปราะบางและมีความไม่แน่นอน โดยยังต้องติดตามพัฒนาการของการระบาดหลังการเปิดประเทศ และความต่อเนื่องของแรงสนับสนุนจากภาครัฐ

 

สรุป

• ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 คาดว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัว โดยเริ่มเห็นสัญญาณบวกในช่วงท้ายปี 2564 จากการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาด การกระจายวัคซีนที่ดีขึ้น และสภาพเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มฟื้นตัว
• คาดว่าจะมีจำนวนอุปทานใหม่ ๆ เข้ามาสู่ตลาดมากขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2565 ทั้งจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และผู้บริโภคที่มีสินค้าอยู่ในมือ เพื่อตอบรับความต้องการของผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อ โดยมีปัจจัยบวกคือ การผ่อนคลายมาตรการ LTV และการเปิดประเทศที่นำกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาอีกครั้ง โดยระดับราคายังคงมีแนวโน้มทรงตัวจากปี 2564 ควบคู่ไปกับแคมเปญลด แลก แจก แถม และโปรโมชันต่าง ๆ ที่ยังคงมีอยู่ เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ
• เทรนด์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบการจะเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงเพื่อตอบรับกับพฤติกรรมต่าง ๆ ที่เปลี่ยนไปของผู้บริโภคในช่วงโควิด-19 ไม่ว่าจะเป็นการนำเทคโนโลยีสมาร์ทโฮมต่าง ๆ มาใช้ในโครงการเพื่อลดการสัมผัส รวมถึงการดำเนินธุรกิจอื่นควบคู่กับการพัฒนาที่อยู่อาศัย เช่น โรงพยาบาล โรงแรม หรือธุรกิจที่เกี่ยวกับผู้สูงอายุ เพื่อสร้างรายได้ในระยะยาว
• ทำเลที่น่าสนใจในปัจจุบันกระจายตัวออกไปสู่พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ มากขึ้น โดยเฉพาะทำเลที่มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน ซึ่งหลายสายจะเปิดให้บริการในปี 2565 ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง และรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี จะช่วยให้อสังหาริมทรัพย์ในทำเลต่าง ๆ เหล่านี้ มีแนวโน้มเติบโตยิ่งขึ้น
• อย่างไรก็ตาม ยังมีความท้าทายอีกมากมายที่ต้องเผชิญ อาทิ สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยังไม่คลี่คลาย ภาวะหนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่วนปัจจัยสนับสนุนสำคัญคือ นโยบายภาครัฐที่จะช่วยกระตุ้นให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวเร็วขึ้น เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่อง คิดเป็นกว่า 9.8% ของ GDP และการจ้างงานรวมกว่า 2.8 ล้านคน

 ควรรู้ก่อนซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565

 ควรรู้ก่อนซื้อ

• ราคาอสังหาฯ ยังไม่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นโดยเร็ว โดยเฉพาะในช่วงต้นปี 2565 จึงเป็นตลาดของผู้ซื้อที่มีความพร้อม และการผ่อนคลายมาตรการ LTV ยังเอื้อต่อกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุน 
• ที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ มีแนวโน้มที่ราคาจะปรับเพิ่มขึ้น เนื่องจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นตามการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการอยู่อาศัยของผู้บริโภคที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น และความคืบหน้าของเส้นทางรถไฟฟ้าครอบคลุมพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ และชานเมืองยังส่งผลต่อการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาฯ

 ควรรู้ก่อนขาย

• เนื่องจากยังคงมีจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก ผู้ขายที่มีอสังหาฯ อยู่ในมือ อาจชะลอการนำสินค้าออกมาขาย เพื่อรอช่วงเวลาที่ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า
• ทำเลที่มีแนวโน้มราคาเพิ่มขึ้น ส่วนใหญ่กระจายตัวออกสู่พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ มากขึ้น โดยเฉพาะโครงการแนวราบ ซึ่งมีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีในอนาคต

 ปัจจัยที่ต้องจับตา

• หากการกระจายวัคซีนทำได้อย่างทั่วถึง รวมถึงและการพัฒนายารักษาโควิด-19 สำเร็จ จะช่วยให้การแพร่ระบาดของโควิด-19 คลี่คลายได้อย่างรวดเร็ว ภาวะเศรษฐกิจและทั่วโลกจะกลับมาฟื้นตัวเร็วขึ้น ส่งผลต่อกำลังซื้อในฝั่งอสังหาฯ ให้มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวได้มากขึ้น
• มาตรการรัฐคืออีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้อสังหาฯ ฟื้นตัวเร็วขึ้น อาทิ การลดค่าโอนฯ-จดจำนอง ในทุกระดับราคา และบ้านมือสอง